Kredi Derecelendirme Ajansı KBRA, WFCM 2025-C65 adlı ticari ipotek destekli menkul kıymetler (CMBS) işlemine ilişkin 14 farklı sınıfa ön değerlendirme notları atadığını duyurdu. Bu işlem, toplamda 688,9 milyon dolarlık bir işlem hacmine sahip olup, 85 farklı gayrimenkulü teminat olarak gösteren 23 ticari ipotek kredisi ile desteklenmektedir. Gayrimenkuller, ABD genelindeki 38 metropol alana yayılmış durumda; en büyük üç alan ise New York (%19,6), Orange County (%8,7) ve Boston (%8,3) olarak öne çıkıyor.
İşlemde yer alan gayrimenkul çeşitliliği oldukça geniştir. Dört ana gayrimenkul türü, havuzun %10’unu aşan oranlara sahip: perakende (%42,2), ofis (%19,7), karma kullanımlı (%12,3) ve konaklama (%12,2). Kredilerin teminatında yer alan en büyük kredi ise 512 West 22nd Street adresinde bulunan ve New York’un Manhattan bölgesinde yer alan, 172,576 sf büyüklüğündeki, Class-A ve LEED Gümüş sertifikasına sahip bir ofis binasıdır. Bu kredi, havuzun %9,4’ünü temsil etmektedir.
KBRA, işlemle ilgili analizinde çoklu borçlu değerlendirme sürecini kullanarak, teminat gayrimenkullerin finansal ve işletme performansını inceledi. Bu inceleme, KBRA’nın sürdürülebilir net nakit akışı (KNCF) ve değer tahmini yapmasına olanak tanıdı. Toplamda, KNCF, ihraççının nakit akışına göre %12,8 oranında daha düşük bir değer kaydetti. KBRA tarafından belirlenen kapitalizasyon oranları, her varlığın KNCF’ine uygulandı ve genel olarak, üçüncü taraf değerlendirme değerlerinin %35,3 altında değerler elde edildi.
Bu işlemdeki in-trust KLTV (krediye karşı değer oranı) %86,9 ve toplam KLTV %90,3 olarak belirlendi. Analiz modeli, kira ve doluluk stresleri, temerrüt olasılığı regresyonları ve temerrüt durumunda kayıpları belirlemek için kayıp hesaplamaları gibi yöntemleri içermektedir. Bu hesaplamalar, her bir teminat kredisi için kayıpları belirlemekte ve böylece kredi notlarının atanmasında kullanılmaktadır.
Daha fazla bilgi ve kredi notlarıyla ilgili belgeler için KBRA’nın resmi web sitesi ziyaret edilebilir. KBRA, Kroll Bond Rating Agency olarak, ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu tarafından kayıtlı bir kredi derecelendirme kuruluşudur. Avrupa ve Birleşik Krallık’ta da faaliyet göstermektedir. KBRA ayrıca, varlık destekli menkul kıymetler ihraççıları için tasarlanmış bir kısa form prospektüsü veya raf prospektüsü sunma iznine sahip bir Derecelendirme Kuruluşu olarak tanınmaktadır.